Tributação no Aluguel por Temporada: Entenda como fazer corretamente

1. Introdução

Esta cartilha tem como objetivo facilitar na compreensão da tributação aos proprietários dos imóveis no aluguel por temporada. É importante informar que a cartilha não tem caráter de consultoria tributária e nem força de lei, de modo que é de fundamental importância a validação com seu Contador no seu caso específico, além de acompanhar a mudança da legislação, bem como as novas interpretações da Receita Federal e órgãos relacionados.

2. Papel da Administradora de Imóveis no Aluguel por Temporada

2.1. Reconhecimento da Receita e Tributação

A administradora do aluguel por temporada é mera intermediadora do aluguel feito para os imóveis. Desta forma, entende-se como faturamento (receita) da administradora somente a sua parte no aluguel. Ou seja, o acordado em contrato de prestação de serviço do valor de sua taxa de intermediação/comissão/serviços prestados.

Exemplo: Se foi acordado uma taxa de 20% para fazer a administração dos imóveis, somente 20% será a receita da Administradora e a mesma irá declarar para o Governo somente este montante, mesmo que, por ventura, seja acordado que todo o valor do aluguel entre na conta da administradora para depois ser transferido ao proprietário, sendo retido a comissão/taxa. Para ilustrar este exemplo, suponha que em um mês tivemos R$ 100 mil de aluguel depositados na conta e que foi acordado uma taxa de 20% de administração. Desta forma, R$ 20 mil será o faturamento (receita) da administradora. Os outros R$ 80 mil é faturamento do proprietário. Sendo assim, a Administradora emitirá uma nota fiscal de prestação de serviço de R$ 20 mil para o proprietário e vai oferecer à tributação na sua apuração de impostos somente R$ 20 mil, sendo de responsabilidade do proprietário tributar a diferença da sua parte, neste caso, R$ 80 mil.

2.2. Gestão das Despesas da Locação

Qualquer despesa acordada em contrato de que a administradora fará a gestão, ou seja, pagamentos de despesas com o imóvel e com a locação, deverão ser registrados na contabilidade e apuração dos proprietários para fins das apurações dos impostos. Para fins de informação, na contabilidade da administradora faremos o lançamento somente em contas patrimoniais não reconhecendo como resultado da Administradora, pois é apenas uma gestão de informações/valores de terceiros (proprietários).

3. Tributação do Proprietário que atua como Pessoa Física

O que vai determinar a forma de recolhimento dos impostos na pessoa física é se o hóspede é uma pessoa física (PF) ou pessoa jurídica (PJ - empresa).

3.1. Recebimento de Hóspede Pessoa Física Na maioria dos casos no aluguel por temporada o hóspede é pessoa física. Logo, o proprietário pessoa física que recebe o aluguel de uma pessoa física (hóspede) deve calcular mensalmente o imposto de renda utilizando o Carnê-Leão Web.

Observação: Se utilizada plataformas como Airbnb, Booking, Decolar e outras, não impacta no método do cálculo do imposto de renda e nem se a administradora é uma PJ ou PF, pois estes são meros intermediadores do aluguel. Para realizar o cálculo e o pagamento do imposto de renda sobre os alugueis recebidos de PF, os proprietários precisam acessar o Carne-Leão Web no E-CAC: https://cav.receita.fazenda.gov.br/autenticacao/login

A Receita Federal disponibiliza um manual com telas demonstrando como acontece o acesso e o preenchimento do carnê-leão, conforme link abaixo: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/declaracoes-edemonstrativos/dirpf/carne-leao/topicos-ajuda-carne-leao-web

No Carnê-leão deve ser informado todas os aluguéis por dia de recebimento e o imposto de renda, se devido, deverá ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.

3.2. Despesas dedutíveis no Carnê-leão Conforme legislação vigente, as despesas a seguir podem ser deduzidas do cálculo do Carnê-Leão, desde que o ônus financeiro tenha sido do anfitrião/proprietário:

3.2.1. Valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento (IPTU do imóvel, taxas de cartórios e outros);

3.2.2. O aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.

3.2.3. Despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento (taxa da plataforma hospedagem, taxa de emissão de boletos, taxa/comissão da administradora e Outras;

3.2.4. Despesas de condomínio.

Ressaltamos que a legislação sobre este setor é complexa e não tão clara, pois se assemelha com o aluguel fixo (tradicional).

Desta forma, recomendamos que consulte um contador tributarista de sua confiança, para se certificar de quais despesas podem ser incluídas no preenchimento do Carnê-Leão no seu caso especifício.

3.3. Recebimento de Hóspede Pessoa Jurídica (Empresa)

Em alguns casos, o proprietário pode receber o aluguel de uma pessoa jurídica (empresa). Aqui não estamos falando de recebimento das plataformas (airbnb, booking, decolar e outros) e nem dos administradores pessoa jurídica. Estamos falando no caso do hóspede pagar através de sua empresa. Desta forma, no pagamento do aluguel, o hóspede PJ deveria reter (descontar) o imposto de renda de acordo com a tabela progressiva do IRPF.

Exemplo: Imagina uma estadia de R$ 5 mil paga por um hóspede PJ. Esta empresa deveria descontar o IR (neste caso seria de R$ 490,04) e pagar o valor líquido deduzido do IR no total de R$ 4.509,96. O proprietário não precisa informar este aluguel no carnê-leão, mas quando foi preparar sua DIRPF (Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda) no ano seguinte ao do aluguel, deve solicitar o informe de rendimentos a este hóspede, que tem a obrigação de informar este pagamento na DIRF (Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte) ou EFD-Reinf de sua empresa. Se por ventura, o hóspede PJ não tenha efetuado a retenção (desconto) do Imposto de Renda e nem disponibilizar o informe de rendimentos, o proprietário deverá informar na sua DIRPF o valor total do aluguel recebido, como rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica.

4. Tributação do Proprietário que atua como Pessoa Jurídica

O proprietário que atua com imóveis da sua empresa no aluguel por temporada, devem seguir a tributação de acordo com seu regime de tributação:

Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real – em raríssimos casos, o Lucro Arbitrado.

É importante considerar a inclusão de CNAE (Atividade) de aluguel de imóveis próprios em seu CNPJ. Para isso, é necessário fazer uma alteração contratual junto ao seu Contador. Um outro ponto importante é que alguns CNAEs no ramo de aluguel não permitem que a empresa esteja no regime do Simples Nacional. É o caso do CNAE - 6810-2-02 – Aluguel de Imóveis Próprios. Nesta atividade a Empresa só poderá estar no regime de Presumido ou Lucro Real.

Por outro lado, há CNAEs que podem ser utilizados para que a empresa permaneça no Simples Nacional, como é o caso do CNAE: 55.90-6-99 - Outros alojamentos não especificados anteriormente. Esta decisão de qual CNAE utilizar e quais regimes tributários é mais vantoso para o proprietário, deve ser alinhado com seu Contador, pois depende de vários fatores como: suas outras atividades, seu faturamento, sua estrutura, local da empresa, dentre outros.

Por fim, reiteramos que a cartilha não tem caráter de consultoria tributária e nem força de lei, de modo que é de fundamental importância a validação com seu Contador no seu caso específico, além de acompanhar a mudança da legislação, bem como as novas interpretações da Receita Federal e órgãos relacionados. Permanecemos à disposição para eventuais esclarecimentos julgados necessários. Cordialmente,

Renato Correia

ND Consultoria

E-mail: renato.correia@ndconsultoria.net